부동산 애널리스트가 알려주는 돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트
부동산 투자에 대한 감을 잡기 좋은 책이다.
재개발하면 주택수가 덩달아 늘어나리라 생각했는데, 평수가 커지기 때문에 주택 수가 감소한다는 점이 흥미로웠다.
실제 부동산 매물을 확인할 때 놓치지 말하야 할 점에 한가지 추가하자면 에어컨 실외기 노출 여부다. 에어컨 실외기가 노출되어있으면 비둘기가 와서 앉게 되고, 새똥 때문에 스트레스가 이만저만이 아니다.
투자를 멈추어야 하는 시점은 '투자 아이디어'가 실현되거나(투자 성공) 혹은 소멸할 때(투자 실패)라는 조언은 새겨들을 만 하다.
꼭 부동산이 아니라도 가격이 오르면 '조금 더 오를때 까지 기다려보자'하는 기대를 하고 계속 쥐고 있고, 가격이 내려가면 '언젠가는 다시 오르겠지.'라며 미련을 가지기 때문이다.
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주택은 인구가 아닌 가구 단위로 구매하기 때문에 인구수가 증가하지 않아도 가구 수는 증가할 수 있고, 이는 수요를 바라보는 기준이 변해야 함을 뜻한다. 더구나 가구 수 증가 속도도 통계청의 예측을 크게 상회하고 있어 초장기 전망 자체도 달라지고 있는데, 이런 점들은 아쉽게도 잘 알려지지 않는다.
우리나라 임대시장에서 다주택자의 압도적 지위는, 전세냐 월세냐 하는 임대 형태를 결정할 수 있는 수준이다. 즉, 다주택자들이 집값 상승을 기대하면서 갭투자를 하기 시작하면 전세 공급이 증가하고, 집값의 보합이나 하락세를 예상하고 월수입을 원하면 월세 공급이 증가한다.
2019년부터는 모든 다주택자들이 간주임대료의 영향을 받게 된다.
간주임대료=(총 보증금 학계- 3억 원) *60%*이자율(1.6%)*(임대일수/365일)
재건축초과이익환수제란 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 3천만 원이 넘을 경우, 그 초과 금액의 최대 50%까지 세금을 매기는 제도를 말한다.
'샤덴프로이데(Schadenfreude)'라는 독일어가 있다. 손실이나 고통을 뜻하는 'Schaden'과 기쁨을 뜻하는 'Freude'의 합성어로, 남의 불행이나 고통을 통해 느끼는 기쁨을 뜻한다.
서울은 3대 도심인 광화문 일대, 영등포-여의도 일대, 강남 일대와 이를 기준으로 7광역 중심인 마곡, 상암-수색, 가산-대림, 용산, 청량리-왕십리, 창동-상계, 잠실로 구성된다.
민법 제 211조에는 "소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용·수익·처분할 권리가 있다"는 조항이 있다.
주택 가치(가격) = 사용가치+처분가치
분당은 우리나라의 실질적인 초중등 교육 특구로, 일반초-일반중학교-자율고·특목고로 연결되는 전통적인 교육 방식을 선호하는 부모가 가장 많은 지역이다. 강남구나 서초구에 거주하면서 교육시킬 수준의 자금력이라면 오히려 해외 유학까지 고려할 가능성이 많기 때문에 국내 교육에 몰입하지 않는 경우도 있다.
실제 매물을 확인할 때 놓치지 말아야 할 것들
층간 소음 상태, 향과 동, 층이나 조망, 일조 상태 등 아파트 고유의 물리적 실내 특성과 실외 특성을 체크해야 한다.
리츠(Real Estate Investm-ent Trusts)의 약자로 '부동산투자신탁'이라는 뜻이다.
다주택 보유를 고려한다면 부부간 양도는 필수다.
부부간에 주택을 증여할 때 양도세 대신 부가세를 선택하면 양도 관련 과세를 실질적으로 절세할 수 있다.
한시적 2주택자인 경우, 신규주택을 매입한 후 2년 내에 종전 주택을 매도하면 양도세가 면제된다.
중요한 것은 집을 살 때 가졌던 어떤 기대, 즉 '투자 아이디어'가 실현되거나(투자 성공) 혹은 소멸된다면(투자 실패) 그 투자를 종료시키는 것이다. 즉, 투자 아이디어가 실현되거나 소멸하는 시점이 바로 매도 타이밍이다. 투자에 대한 아이디어가 없다면 관성으로 투자하지 말아야 한다.
부동산에 투자하기 위해서는 투자 대상의 가격을 움직이는 핵심 변수가 무엇인지 가장 먼저 파악해야 한다.
금융위원회는 2016년 9월, '공모재간접 부동산 펀드(여러 부동산 펀드에 분산투자를 하는 펀드)'를 설정할 수 있도록 자본시장법을 개정하는 내용을 발표했다.
주택연금은 만 60세 이상인 주택의 소유자나 배우자가 가입할 수 있다. 부부를 기준으로 9억 원 이하의 1주택 소유자 또는 보유 주택의 합산 가격이 9억 원 이하인 다주택자라면 누구나 가입할 수 있다.
단점은 주택연금의 연금수령액이 물가 상승을 반영하지 않는다는 점, 집값이 변동이 돼도 연금 지급액은 확정된다는 것이다.
결국 주택연금제도의 단점은 초기 보증료 정도라고 볼 수 있고, 자녀에게 상속할 수 있는 상품이자 동시에 죽을 때까지 연금을 받을 수 있는 상품이다.
재개발하면 주택 수는 감소한다.(평형이 커지기 때문)
직접 부동산을 탐방하는 것을 부동산 업계에서는 '임장'이라고 한다.
부동산 시장에 유명한 격언이 하나 있다. 부동산은 첫째도 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치라는 말이다.
그런데 누군가 나에게 한국 부동산 시장에서 무엇이 가장 중요하냐고 묻는다면 "첫째도 인맥, 둘째도 인맥, 셋째도 인맥"이라고 대답할 것이다.
금융 시장 전문가들
- Santacroce(산타크로체)의 세상이야기(http://blog.naver.com/santa_croce)
- 새나의 창고(오석태 님 블로그)(http://blog.naver.com/neolone)
- 시장을 보는 눈(홍춘욱 님 블로그(http://blog.naver.com/hong8706)
- Managyst가 보는 세상(이효석 님 블로그)(http://blog.naver.com/ronalee)
- 붇옹산의 부동산스터디(붇옹산 님 카페)(http://cafe.naver.com/jaegebal)
- 빠숑의 세상 답사기(김학렬 님 블로그)(http://blog.naver.com/ppassong)
- 투자자로서의 삶(와이민 님 블로그)(http://blog.naver.com/yminsong)
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